参考情報
売買契約書類作成のために調べた方が良いこと
トラブルをなくすためにも売買契約書は必ず作成しましょう。下記の場所に出向き書類の取り寄せや物件調査を行います。
- 【法務局】
- 全部事項証明書
- 登記簿謄本(土地・建物)
- 地積測量図(土地・一戸建ての場合)
- 建物平面図(無い場合は間取りソフトなどで作成できます)
- 【市役所】
- 評価証明(土地・建物) ※調べる際には印鑑と身分証明書が必要です。
- 用途地域
- 各種制限(斜線制限 外壁後退距離 最低敷地面積)
- 地区計画
- 都市計画(道路 公園、計画決定年月日、計画内容、事業決定の時期)
- 下水道配管(全面道路内口径、引込管口径、私設管 越境の有無)
- 道路(道路番号、認定年月日、幅員)
- 【水道局】
- 上水道(全面道路内口径、引込管、メーター口径、私設管、越境の有無)
書類作成の注意点
売買契約書を用意する場合インターネット上からいろいろなサンプルをダウンロードできます。特に決まった書式はありませんが重要なポイントは以下の通りです。
- 売買価格や手付金は価格と受領日を記載
- 引き渡し日を明確に記載
- 固定資産税の振り分けを記載
- 特例事項を記載
- 売買契約書の印紙
不動産の瑕疵担保責任
一般的に傷や欠点のことを瑕疵といいます。不動産の場合は建物や土地などの不具合や欠陥のなかで見ただけではわからなかったり発見することが難しかったりするものを瑕疵(かし)と呼びます。
瑕疵担保責任とは売った家に後から瑕疵が発見されたら、その瑕疵は売主が直さなければいけないという責任のことです。瑕疵を故意に隠していた場合、発覚すると大きな賠償責任を問われることになります。
不動産取引で注意しなければならない瑕疵は、「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」の3種類です。
売り手が個人の場合には決められた瑕疵担保責任期間はありません。
瑕疵担保責任は民法上、買主が瑕疵を見つけてから1年間の責任を負うとされているため期間を設定しないと3年前や5年前に売った家にも瑕疵担保責任を問われることがあり得ます。
そのため一般的には瑕疵担保責任の期間を売買契約時に設定します。この期間は一般的には1カ月程度ですが重大な瑕疵や売主が隠していたりということが発覚した場合は
設定した期間に関係なく瑕疵担保責任を負うことになります。
瑕疵担保責任は基本的に売主に必ず発生するものですが、その責任を放棄できる3つのパターンがあります。
- 売却する建物の築年数が20年や30年など、かなり古い場合
- 建物の築年数の古さに加え、売ろうとしている物件を中古物件として購入している場合
- 買主が建物を解体して、新しく住宅などを建築する場合
この1.2. に関しては、「瑕疵担保責任免責物件」として売主が瑕疵担保責任を放棄していると広告に記載する必要があります。売った後の責任がなくなります。
3. の場合は瑕疵担保責任を負うべき建物がなくなってしまうので建物に関しての瑕疵担保責任はなくなります。
契約や決済は金融機関で行う
自分の書類は完璧でも登記の変更などは買主側が行います。相手の書類に不備があるかもしれません。それに気づかず契約をしてしまうと後々トラブルになってしまいます。
書類に問題がないかどうかを確認するため、契約は司法書士の立ち会いのもとで行うと安心です。
銀行には専属の司法書士がいるので相談すれば紹介してもらえます。この場合の司法書士への報酬は0円から2万円程度です。
また不動産の代金は高額になることが多いので金融機関で決済が行えれば安全です。
上記は参考情報です。実際の情報は現地におもむきご自身の目で詳細を確認してください。